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【专业阅读】特色小镇开发,三观十八条

2019-01-09 来源:鸿伟摩尔房地产咨询有限公司  浏览次数:9717

    特色小镇的建设和发展已成为“十三五”期间经济社会发展的重要组成部分。对推动新型城镇化建设,解决发展不平衡不充分问题,促进区域协调发展和全面奔康作用巨大。诚然,发展特色小镇,可以有效地解决当前城市化过程中出现的各种弊端,同时也成为各色开发商跑马圈地拿项目的创新手法,但大潮涌起难免泥沙俱下。特色小镇到底该如何玩,总是莫衷一是。

    近日,第五届中国商业地产名人俱乐部年会在杭州市桐庐举行,旨在为特色小镇、文旅项目、田园综合体提供新的发展路径:共生圈层(圈层经济将取代流量经济),浙江中小企业协会副会长、产城智谷董事长杨建伟先生作为特邀嘉宾,分享了“特色小镇开发,三观十八条”的演讲,从宏观、中观、微观三方面深度分析了特色小镇从开发阶段到后期产业引入及区域功能建设中最重要的关键点。

                                                                         

    第一条,产业完备。特色小镇开发首先要具备产业基础;二是产业的增长势头要良好,并且经济社会带动作用明显;三是产业的优势要明显,就是说产品市场占有率和产品知名度要高;四是主导产业的定位要符合国家产业政策要求,有独特性;五是产业环境要优良,有支持特色产业发展的鼓励政策。产业要有基础、有依托,产业选择不可“空穴来风”,产业类型能完善小镇功能,拉动小镇发展。兼顾镇里原有产业,提升品质。

    第二条,完备的配套。小镇的建设应该配备完善的城市配套设施及功能、生活居住等配套公共服务设施,最终实现人才的集聚。小镇里面最好有一些医疗、教育和商业的功能,可满足多元化需求。未来特色小镇的商业设施除了承担基本的吃饭、购物、住宿功能,还承担着文化展示、文化体验、互动交流、游览体验等复合的功能。

    第三条,产品设计,特色小镇投资周期长,很少有资金能承受这样的项目投资回报时间,任何投资都需要考虑回报,哪怕是政府资金、国企资金、政策性扶植资金,都需考虑退出。因此在产品设计时必须慎重考虑现金流产品与资产产品的比例,商铺租金、联营收入、酒店客房住宿费、门票、园内二次消费等多种现金流收入结构,这种保证了持有型物业的资产价值。另一方面,小镇房产销售收入也是个重要的回笼现金来源。因此,客观审慎的制定开发节奏、分析物业配比关系、预测未来的现金流,是整个项目可行的前提条件。

    第四条,资源整合,特色小镇建设不能仅仅按照详规、控规的指标规定进行,而是要解决特色小镇建设面向何种市场、设计什么项目组合、如何进行投融资、如何设计盈利模式、如何开发及运营等问题。没有提前解决好上述相关问题,又缺乏实际操作经验,项目必死无疑。所以,特色小镇的建设必须要有方案设计、模式设计、标准产品设计等等。特色小镇建设持续时间长,一两年无法完成。因此,必须要有资源的跨界和整合。

                                                                    

    第五条,商业模式,商业模式包括开发模式、投融资模式、运营管理模式和盈利模式,主题决定模式,开发主题不同,其选择的开发模式就会不同,而不同的开发模式决定项目的盈利模式,决定项目的存活率。目前特色小镇盈利模式一般包含产业收入模式、综合收益模式(包括餐饮收入、租金收入、住宿收入、演艺收入以及其它消费收入等)、门票模式、地产收入模式(包括度假、养老主题的公寓、别墅,以及旅游商业等)、资本运作模式等。

    第六条,融资模式,特色小镇的投资建设需要打通三方金融渠道:保障政府的政策资金支持,引入社会资本和金融机构资金。三方发挥各自优势,进行利益捆绑,在特色小镇平台上共同运行,最终实现特色小镇的整体推进和运营。可用的融资方式包括政策性(商业性)银行(银团)贷款、债券计划、信托计划、融资租赁、证券资管、基金(专项、产业基金等)管理、PPP融资等。  

    第七条,土地规划与整理,由于特色小镇主要以产业为核心形成的产城融合小镇,因此其土地用途可分为住宅用地,产业用地,商业用地,公共服务用地及其他用地,不同用途土地获取方式也不尽相同。

                                                                   

                                                                       

    第九条,开发策略,简单归纳为四条,①规划引领,准确布局;②找到特色,明确定位;③以人为本,创造生活;④政府引导、企业主体、市场运作。

    第十条,政商关系,特色小镇是一个社会共生有机体,离不开开明、服务型政府的支持,政府引导不越位,这是成功的母体。同时也需要一个核心投资主体,可以是村镇股份制企业、可以是当地龙头企业、可以是外来投资企业。特色小镇建设得如何关键在于企业是否有动力、市场是否有热情,正确的方式应该是在政府的引导下,充分发挥企业的主体作用,坚持市场化运作。

    第十一条,产业招商,全要素的一体化招商,通过投资、开发、运营、服务全产业链的招商模式,才能保证特色小镇的建设的切实落地。全国各个小镇都有不同的经济历史经历,可根据地方历史经历以及特色优势科学、合理的招商引资,要结合自身特色来走出一条适合自己的招商引资道路。

    第十二条,资源导入,对于特色小镇来说,品牌价值高的投资商、开发商、运营商、商家、服务机构等,对于特色小镇来说往往是服务保障的基础,也是品牌匹配,其甚至可以起到品牌拉升的效果、显然,品牌越有影响力的企业,尤其有巨大IP价值的运营商、商家甚至成为特色小镇成败的关键。

    第十三条,创意策划与规划设计;

    第十四条,团队建设与制度流程建立;

    第十五条,营销方案与开发计划;

    第十六条,功能规划与产品设计;

    第十七条,融资计划与金融支持;

    第十八条,年度计划与保障措施;

    成功的特色小镇首先都是遵循规律,不搞跨越阶段,不盲目追风。其次就是规划先行,无论是产业发展,还是空间规划,都做了精心谋划,富有特色。最后都是以人为本,注重基础设施和生活环境的配套,做到既重面子,也重里子。特色小镇建设最重要的一点就是“因地制宜,就地取材”,依靠小镇原生的东西去创造小镇的特色之处,才是成功的最佳路径。

 

     观点作者杨建伟先生,系杭州产城智谷公司董事长,中国商业地产十大杰出操盘手、浙江省中小企业协会副会长、浙江省民营经济研究会副会长