新闻中心
您当前所在位置:首页  »  新闻中心  »  正文

产城智谷 | 特色小镇 切勿盲目投资

2018-11-21 来源:鸿伟摩尔房地产咨询有限公司  浏览次数:10094

  很多地方对特色小镇的内涵理解不清楚,只是为求政绩在跟风建设,因此出现盲目追求小镇数量、投资规模、建设速度而忽视小镇质量的现象。全国计划建设特色小镇的总量已多达五六千个。如果按照每个特色小镇平均20亿的投资规模估算,全国特色小镇建设总投资会超过10万亿元,如此体量大、涉及面广的投资,必须慎重分析,切勿盲目进行。

  周期长,投资大,特色小镇进入门槛高

  一般情况下,特色小镇规划建设都会涉及到拆迁安置、基础设施等徒弟一级开发内容,同时会有相关的产业投入,需要大量的资金,从几十亿到上百亿,起步资金也要几个亿,没有这个实力别妄谈小镇开发。

  再者,就算能融到钱,小镇的开发也完全不像房地产,可以快速滚动,小镇开发必须做好长期的运营规划,一个小镇发展成熟到可以赚钱,没有3-5年甚至7-8年,想都别想,想靠收门票、餐饮、客房快速回本,那只是一厢情愿。

         

  假小镇,无特色,特色小镇泡沫化现象严重

  披着小镇外衣实际进行地产开发的假小镇比比皆是。许多房地产商认为特色小镇是房地产的“逃生之路”,是未来10年房地产行业发展的方向。一些地方政府为促进特色小镇建设,在很多方面提供了优惠措施,房地产商以建设特色小镇的名义向政府拿地的成本相对较低。因此,有些特色小镇其实是房地产商在借产业概念的炒作,变相拿地做房地产,存在“假小镇真房产”,此外还存在通过塑造特色小镇概念以此抬高房价,这与建设特色小镇的初衷是相互背离的。 

  再者,特色小镇的关键在于“特色”两个字。但是当前,特色小镇投资存在较大的盲目性,小镇找不到特色,没有特色的模式来支撑,概念笼统不够清晰、文化挖掘缺乏亮点、产业链条支离破碎、平台整合力度不够,千镇一面和一哄而上的势头较为明显,造成小镇建设同质化倾向非常严重。还有一些是对自身特色挖掘不足,一个规划设计方案多次复制,在产业特色、建筑风格和小镇整体风貌上没有体现地区的差异性,失去了特色。

         

特色小镇投资切勿盲目,做实做强是真理

    特色小镇的建设,是投资环节拉动整体经济向好发展不可忽略的重要引擎。一片欢乐颂之后更需冷静思考,盲目投资终会自食其果,做实做强才是真理。

   (一)精心策划。突出小镇的特色,聚焦优势产业、独特文化内涵等因素,立足自身的优势,强化突出特色。还要基于现状基础,充分挖掘潜力,基于小镇的自然、景观、民俗等资源,对这些资源进行充分挖掘,去粗取精,找到特质。

   (二)控制规模,不要盲目求大。规模要小,小才能精,小才能美。特色小镇建设应该走精明收缩的道路,小城镇规模较小,避免建设规模过大,反对粗放式、快速式、一窝蜂的建设。要紧凑布局,遵循建设紧凑布局和集约建设用地的原则,避免摊大饼式或脱离现有产业分布人为划定建设区。鼓励分期建设,反对一次成型,建一个成一个,要有高标准和长远性,可放慢建设速度,但要保证质量,分期建设还可以保证特色小镇在风貌和形态上的多样性。

   (三)引入社会资本市场化运作,保障投资。特色小镇的建设需要从产业、设施、城建等方面大量资本投入,需要大量资本长期持续投入。从各阶段来看,前期资本金、建设期贷款资金、运营管理中的资金投入、项目成熟运营后的证券化上市等都需要资本方牵头组织。因此,在项目启动初期,资本方可以以股权的形式介入项目,进行开发全过程的测算与控制,介入项目的整个策划、规划、建设、运营全过程,使得项目运营朝着有利于资本方认可的方向发展。

  总而言之,特色小镇建设面临一片“红海”,对特色小镇投资主体而言,通过前瞻性思变未来与积极高效的自我调节,找到、并始终遵循正确的发展路径,将在“百舸争流”中赢得成功突围的机会。

  笔者杨建伟先生,系杭州产城智谷公司董事长,中国商业地产十大杰出操盘手、浙江省中小企业协会副会长、浙江省民营经济研究会副会长